偿债覆盖率（DSCR）计算器

步 1 / 4 DSCR

NOI 输入方式

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偿债覆盖率（DSCR）表示房产的净营业收入能在同一期间覆盖债务偿付额的倍数。您可以直接输入 NOI，也可以用有效营业总收入减去营业费用计算 NOI。本工具会显示 DSCR、年化金额、现金流缓冲以及与可选目标的比较结果。该结果仅用于商业房地产分析，不代表贷款机构的决定。

如何计算房产 DSCR

商业房地产的基本公式为：

DSCR = 年度净营业收入（NOI）÷ 年度债务偿付额

例如，年度 NOI 为 150,000，年度债务偿付额为 120,000，则 DSCR 为 1.25 倍。这表示每 1 单位计划债务偿付额对应 1.25 单位营业收入，并留下 30,000 的年度现金流缓冲。

高于 1.00 倍表示 NOI 大于债务偿付额；恰好为 1.00 倍表示没有缓冲；介于 0 和 1.00 倍之间表示 NOI 不足；负数则表示存在营业亏损。这些只是数学含义，并非适用于所有贷款的统一标准。

在明细输入模式中，本工具按 NOI = 有效营业总收入 − 营业费用 计算。有效收入应反映实际出租率及其他营业收入。营业费用应包括经营房产所需的相关成本，但不得再次计入债务偿付额。

债务偿付额通常包括分析范围内所有债务的计划本金和利息。贷款机构对于费用、储备金、夹层融资、到期大额偿还或其他义务的处理可能不同。正式分析时，应采用贷款文件或贷款机构规定的定义。

选择月度期间时，所有金额都会先乘以 12 再计算。对于具有代表性的月份，这是一种方便的估算方法；但单月数据可能无法体现季节性收入、浮动还款、只付息阶段或一次性大额付款。遇到这些情况，应使用实际年度计划或贷款机构认可的年度数据。

贷款机构可能调整空置率、储备金、费用、稳定化收入、持有比例及压力情景假设。企业贷款的 DSCR 也可能使用调整后的企业现金流，而不是房产 NOI。本工具不计算贷款金额，也不预测定价、条款或信贷决定，不构成财务或法律建议。

DSCR 是房产净营业收入与同一期间债务偿付额之比，用于描述营业收入相对于计划还款的覆盖程度。

用年度 NOI 除以年度债务偿付额。如果输入月度数据，工具会先将两项金额分别乘以 12。

在本工具中，NOI 等于有效营业总收入减去债务偿付前的营业费用。正式分析应使用贷款机构的具体定义。

通常包括分析范围内债务的计划本金和利息。费用、储备金和特殊付款的处理方式可能因贷款机构而异。

1.25 倍是常见示例，但不是统一标准。要求会随贷款机构、项目、房产类型、摊还安排和现金流风险而变化。

不能。本工具没有考虑估值、信用状况、流动性、贷款条款及完整的审贷规则，结果仅供分析参考。