资本化率（Cap Rate）计算器
资本化率（Cap Rate）是衡量一项房地产投资相对于其价格能产生多少收入的最快方式。它将物业的净营业收入表示为你所支付金额的百分比，因此两笔差异极大的交易也能直接比较。输入购买价格、年度毛收入和年度运营支出，本计算器会即时返回资本化率、净营业收入（NOI）和月度 NOI。资本化率越高，通常意味着每投入一元所获得的收入越多，但也可能预示着更高的风险。
如何计算资本化率
-
1
输入购买价格
使用你为该物业实际支付或预计支付的价格。它是资本化率的分母，因此请填入包含各项费用在内的真实总价，以获得最真实的结果。
-
2
输入年度毛收入
将物业在整整一年内按真实市场水平产生的租金及其他所有收入相加，扣除任何成本之前的金额。
-
3
输入年度支出
将年度运营成本相加：管理费、保险、维护、房产税、水电杂费以及空置准备金。请勿计入按揭还款，因为资本化率不考虑融资。
公式
资本化率由两个数字构成：净营业收入和价格。
- 净营业收入（NOI） = 年度毛收入 − 年度运营支出
- 资本化率 = （NOI ÷ 购买价格）× 100
关键在于，NOI 不包含按揭还款、折旧和所得税。资本化率衡量的是物业本身，而非你如何为其融资，这正是它能在同等基础上比较交易的原因。
计算示例
你以 3,000,000 元 购入一处小型出租物业。它每年带来 240,000 元 的毛租金收入，而你每年在管理、保险、税费、维护和空置准备金上花费 72,000 元。
NOI = 240,000 − 72,000 = 168,000 元。
资本化率 = （168,000 ÷ 3,000,000）× 100 = 5.60%。
月度 NOI = 168,000 ÷ 12 = 14,000 元。
也就是说，在计入任何贷款之前，价格中的每一元每年带来约 5.6 分的运营收入。
| 购买价格 | 毛收入 | 支出 | NOI | 资本化率 |
|---|---|---|---|---|
| 2,200,000 元 | 198,000 元 | 59,400 元 | 138,600 元 | 6.30% |
| 3,000,000 元 | 240,000 元 | 72,000 元 | 168,000 元 | 5.60% |
| 4,800,000 元 | 316,800 元 | 95,040 元 | 221,760 元 | 4.62% |
需要避免的误区
- 把按揭算进去。 资本化率是无杠杆指标。把贷款还款计入支出会低估 NOI，破坏可比性。
- 忽略空置。 物业很少能 100% 出租。请在支出中预留一笔切合实际的空置准备金。
- 用挂牌租金而非市场租金。 过于乐观的收入会抬高资本化率。请将租金与可比挂牌房源核对。
- 一味追逐最高的数字。 极高的资本化率可能预示着地段薄弱、维护被搁置或风险更高，而非划算的交易。
常见问题
这取决于市场和资产类型。在许多地区，5%–10% 的资本化率较为常见，其中低风险的优质地段处于较低区间，风险更高或收益更高的市场处于较高区间。请与同一区域的同类物业比较，而不是套用一个通用目标值。
不包含。资本化率是无杠杆指标：净营业收入不计入按揭还款，因此它反映的是物业本身的回报，与融资方式无关。若要考虑贷款，请改用现金回报率（cash-on-cash）或出租物业计算器。
两者密切相关。净租金收益率和资本化率都是用扣除支出后的收入除以价格。资本化率是商业地产中的标准术语，始终使用净营业收入；而租金收益率常常同时以毛收益和净收益两种方式给出。
年度运营成本：物业管理、保险、房产税、维护、由你承担的水电杂费，以及一笔空置准备金。不要计入按揭本金或利息、折旧，或一次性的资本性改善支出。
不会。所有计算都完全在你的浏览器中进行。你输入的任何内容都不会发送到服务器，也不会保存在任何地方。
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