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再融资盈亏平衡计算器

步 1 / 3 盈亏平衡

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只有当你在房子里居住足够长的时间，使得月供减少额超过购房手续费用时，再融资才能真正节省资金。盈亏平衡月份是关键节点：在此月份之后继续居住即可实现净收益；在此之前则会产生亏损。该计算器会根据您的当前贷款余额、利率、剩余贷款期限、新利率以及预估的购房手续费用，精确计算出最佳还款月份。

如何计算盈亏平衡点

  1. 1

    输入当前贷款金额

    剩余余额、当前利率及剩余期限（以月计）。

  2. 2

    申请新贷款

    新利率、新期限（通常为30年，重新设定计息周期至关重要），以及交易结算时支付的任何费用。

  3. 3

    添加总结账费用

    银行费用、第三方费用（房屋评估费、公证费、抵押登记费）、预付利息及提前还款手续费。在典型的房贷转贷交易中，这些费用通常占贷款金额的1%至3%。

  4. 4

    阅读关于“盈亏平衡月”的相关内容。

    摘要下方表格显示了月度储蓄额、累计储蓄额以及累计储蓄首次超过结账费用的月份。

盈亏平衡公式及其注意事项

简明版本：盈亏平衡月数 = 转贷费用 ÷ 每月节省额。某转贷方案每月可节省1,500元，转贷费用合计45,000元，则在第25个月实现盈亏平衡；超过第25个月后，您即可开始积累净收益。

简化版本掩盖了两个可能颠覆结论的复杂因素。

1. 新贷款通常会重置还款期限。 将剩余22年的贷款转贷为全新的30年贷款，会使总期限延长8年。您的月供下降不仅是因为利率更低，也因为本金被分摊到更多月份。这种“节省”有一部分其实是您放慢了本金的偿还速度。

2. 在更长的期限内支付利息，总成本反而更高。 请比较两笔贷款在整个还款周期内的总利息支出，而不仅仅是每月的利息差额。计算器同时显示两种数据：每月节省额（现金流视角）以及全期利息对比（总成本视角）。

何时转贷才真正划算

情形 是否考虑转贷？
利率下降0.75%或以上，且您计划继续居住5年以上 通常划算
利率下降幅度低于0.5%，或转贷费用超过余额的4% 多半不划算
需要取消强制贷款保险（贷款价值比低于80%） 划算
您正处于现有贷款的最后5年内 较少划算
您将在18个月内搬迁 不划算
在下一次利率重定前由浮动利率转为固定利率 多数情况下划算

经验法则下的盈亏平衡范围

在国内住宅市场，典型的盈亏平衡月数通常在24至48个月之间。低于18个月属于非常理想的状态（通常意味着利率大幅下降、费用较低或银行给予优惠）；而超过60个月则属于较差的转贷时机：在人生重大变故迫使您出售房产之前，往往难以收回成本。

常见问题

每收取一个积分通常需支付贷款金额的1%，可使利率降低0.125%至0.25%。请分别计算积分收益与再融资成本之间的盈亏平衡点，只有在贷款期限超过再融资时长4至7年的情况下，收取积分才能实现盈利。

手续费、利率折扣点、房屋评估费（约1,000–3,000元）、征信查询、房屋保险、公证费、抵押登记费，以及从放款日至月末的预付利息。预先缴纳的税费和保险费并不算真正的成本，这些款项仍归您所有。

是的，计算器也支持这一功能。将滚动费用计入本金后，您将以新利率进行融资，盈亏平衡月份会略微推迟，但结账时您可保留更多现金。

现金流盈亏平衡点（即每月储蓄足以覆盖结清成本时）代表短期视角；总利息盈亏平衡点（即新贷款的终身利息低于旧贷款的终身利息时）则代表长期视角。当新贷款延长还款期限时，两者可能在数年内出现差异。

不。相关计算会在您的浏览器中自动完成，您输入的数字不会被传输。

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