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PMI 计算器

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PMI（私人按揭保险）是美国常规房贷中，当首付低于 20% 时，贷款机构每月额外收取的保险费用。本计算器根据你输入的房屋价格、首付款、贷款期限、按揭利率和获得报价的年度 PMI 费率，给出贷款金额和贷款价值比（LTV）、每月 PMI 保费，以及贷款余额降至原始价格 78% 所需的月供期数，这个时点通常就是 PMI 自动终止的时点。如果首付达到 20% 或更高，计算器会告诉你无需缴纳 PMI。

如何计算 PMI

  1. 1

    输入房屋价格和首付款

    填写购房价格和你打算支付的现金首付，两者使用同一种货币。首付款不能高于房屋价格。

  2. 2

    填写贷款条件和 PMI 费率

    输入贷款年限（整数年）、按揭利率，以及按贷款金额计算的年度 PMI 费率（百分比）。贷款机构给出的 PMI 费率通常在每年 0.3% 到 1.5% 之间。

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    查看结果

    可以看到每月 PMI、余额降至房价 78% 所需的还款期数、这段时间内缴纳的 PMI 总额，以及贷款价值比。

计算方法

  • loan = home price - down payment（贷款金额 = 房屋价格 - 首付款）
  • LTV = loan / home price * 100
  • monthly PMI = loan * annual PMI rate / 12，仅在首付低于房价的 20% 时适用
  • payments until PMI ends（PMI 结束前的还款期数）= 按你输入的利率和期限，依照标准分期摊还计划，剩余余额首次小于或等于原始价格 78% 的那个月

本工具在整个期间内都按原始贷款金额计算 PMI。部分贷款机构每年会按剩余余额重新计算一次 PMI，实际总额会略低一些，所以请把总额视为稍偏保守的估算。

示例

一套价格为 300,000 美元的房子，首付 15,000 美元（5%），贷款金额为 285,000 美元，LTV 为 95%。按揭利率 6%、期限 30 年、PMI 费率 0.8% 时，PMI 为每月 190.00 美元。余额降至房价的 78%（234,000 美元）是在第 129 期还款，也就是说你大约要缴纳 10 年 9 个月的 PMI，合计约 24,510 美元。

首付比例如何影响 PMI

首付比例 LTV 常规贷款是否需要 PMI
3% 97% 需要
5% 95% 需要
10% 90% 需要
15% 85% 需要
20% 80% 不需要
25% 75% 不需要

PMI 何时可以结束

  • 余额达到 80% 时可申请取消。 在美国，只要按时还款并满足贷款机构的条件，当余额降至原始价值的 80% 时，通常可以要求贷款服务商取消 PMI。
  • 余额达到 78% 时自动终止。 根据《房主保护法》（Homeowners Protection Act），受保护贷款的 PMI 会在余额按计划降至原始价值 78% 时自动终止，前提是没有逾期。本计算器统计的就是到这个时点的还款期数。
  • 提前多还可以缩短时间。 额外偿还本金，会比这里显示的还款计划更早达到 78%。
  • 其他贷款类型有所不同。 FHA 贷款有自己的按揭保险费，VA 贷款则没有按月缴纳的按揭保险。本工具只模拟常规贷款的 PMI。

避免或降低 PMI 的方法

  • 首付达到 20% 或更高。
  • 多家比价：PMI 费率取决于你的信用分数、LTV 和贷款类型。
  • 询问贷款机构是否提供一次性预付保费，或者以较高利率换取由贷款机构代付 PMI 的方案。

常见问题

大多数常规贷款的借款人拿到的报价约为每年贷款金额的 0.3% 到 1.5%。信用分数越高、首付越多，费率就越低。贷款机构出具的贷款估算表上会写明确切数字，输入这个数字可以得到最准确的结果。

只有当贷款金额超过房价的 80% 时才需要 PMI。首付 20% 时，贷款金额正好是 80%，所以不收取 PMI。首付只要比 20% 少一美元，PMI 就会重新出现，本工具会显示这个临界点。

余额降至原始价值的 78% 时，受保护贷款的 PMI 在没有逾期的情况下会自动终止。到 80% 时你可以申请取消，但需要自己提出申请，贷款机构还可能要求重新评估房产。78% 是 PMI 一定会停止的时点。

计算器会显示本金加利息的月供，因为要用它来推算余额何时降至 78%。但它不包含房产税、房屋保险或业主协会费用（HOA），所以不是完整的每月住房预算。这类需求请使用 PITI 计算器。

不会。你输入的数字会发送到我们的服务器以更新计算结果，在步骤之间切换时也可能出现在页面链接中。计算器本身不会保存这些数据。

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