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房贷折扣点计算器

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折扣点是一种预付利息：在签约放款时一次性付给银行一笔现金，换取整个还款期内更低的利率。问题只有一个，这笔买卖到底划不划算。先说清楚一件事：折扣点是美国房贷特有的产品，中国的银行并不按这种方式出售利率。本计算器把两种方案并排比较，一种是按原利率贷款，另一种是买了折扣点后按更低利率贷同样一笔款，然后给出每月月供节省、回本月份，以及贷款持有到期时可以省下的利息总额。

如何评估折扣点

  1. 1

    输入贷款本金和期限

    例如 300 万元、30 年。计算器只读数字，任何币种都可以直接填。

  2. 2

    输入两个利率

    不买点的利率（例如 6.5%）和买点后的利率（例如 6.0%）。经验值：1 个折扣点大约能把利率降低 0.25 个百分点。

  3. 3

    输入折扣点的费用

    1 个点等于贷款金额的 1%。300 万元贷款买 2 个点，就是签约时一次性支付 60,000 元。

  4. 4

    看回本月份和全期节省

    每月节省乘以持有月数，必须先覆盖买点的费用，之后才谈得上净收益。全期节省的前提是你把贷款持有到期。

什么时候买点划算，什么时候是白花钱

折扣点值得买，需要同时满足两个条件：一是你会把贷款一直持有到回本月份之后（中途不卖房、不转贷），二是这笔现金放在别处也没有更好的用途。

中国有没有折扣点

中国的银行不出售折扣点。容易混淆的是，国内房贷利率的定价方式是“LPR 加点“，这里的加点是在基准之上加价，不是花钱买来的折扣，两者方向正好相反。最接近的几种做法是：

  • 提前还款。 用一笔现金直接减少本金，可以选择缩短期限或减少月供，这是国内真正能省下利息的主流方式。
  • 首套房资质与银行议价。 加点多少主要取决于首套或二套、征信和银行额度，谈出来的，不是买出来的。
  • 公积金贷款组合。 利率明显低于商贷，能用尽量用，效果远大于任何“买利率“的技巧。

不过，只要是“现在多付一笔钱、以后月供更低“这类方案，本计算器都能拿来算一算划不划算。

示例：300 万元贷款，30 年固定利率

不买点的利率 买 2 个点后的利率 折扣点费用 每月节省 回本月份
6.5% 6.0% 60,000 元 975.50 元 第 62 个月
7.0% 6.5% 60,000 元 997.00 元 第 61 个月
7.5% 6.875% 60,000 元 1,268.60 元 第 48 个月

按第一行，你至少要把这笔贷款持有 5 年 2 个月，才能把 60,000 元收回来。此后每个月都是纯粹的利息节省；把 30 年还满，扣掉一开始付出的费用，净赚约 291,000 元。

用大白话讲回本月份

回本月份 = 折扣点费用 ÷ 每月节省，向上取整。它告诉你在第几个月刚好把预付的钱全部赚回来。过了这个月就是赚，没到这个月就是亏。

什么时候不该买点

  • 你预计 5 年内会卖房或转贷。 大多数方案的回本期落在 4 到 7 年。提前卖掉，等于全额付了预付费用，却只收回了一部分节省。
  • 签约时现金本来就紧张。 买点会吃掉你的应急储备。留着 60,000 元应急，通常比未来 30 年每月省下大约 980 元更有价值。
  • 卖方替你承担交易费用。 如果卖方给的补贴刚好覆盖买点的费用，先确认这笔补贴能不能改成更大幅度的房价折让。有时可以，有时不行，取决于当地交易习惯。
  • 对方给的是负点数（银行返现）。 这会把算式反过来：银行付钱给你，条件是你接受更高的利率。如果你本来就打算很快转贷，短期看未必不是好选择。

税务处理

在中国，符合条件的首套住房贷款利息可以按每月 1,000 元定额享受个人所得税专项附加扣除，最长 240 个月。一次性支付的手续费不属于利息，不在扣除范围内，所以美国那套“买点能抵税“的说法在国内并不成立。金额较大时，请咨询专业税务人士。

心算捷径

如果回本期不到 5 年，而且你确定这套房子会住满 10 年以上，那就买点。如果回本期超过 7 年，未来又不确定，就别买。真正难判断的是中间地带，那正是本计算器做方案对比的价值所在。

常见问题

1 个折扣点的费用是贷款金额的 1%，在签约放款时一次性支付，通常能把利率降低约 0.25 个百分点。具体比例因贷款机构、贷款产品和市场行情而异，务必在正式的贷款条件说明中确认这笔交换到底划不划算。

不能，国内没有这种产品。房贷利率按“LPR 加点“定价，这里的加点是加价而不是折扣，方向相反。国内真正能省利息的方式是提前还款、用足公积金贷款，以及在申请阶段争取更低的加点。

回本月份（以月计）等于折扣点总费用除以每月月供节省。如果买点花了 60,000 元，每月省 1,000 元，那么回本月份就是 60 个月。贷款持有时间超过这个数，买点就是净赚。

这个简单的回本计算没有考虑。如果把预付这笔钱的机会成本（本可以拿去存款或投资获得的收益）算进去，回本月份会往后推几个月。买点金额不大时影响通常有限，但值得留意。

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