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房贷还款计划表

步 1 / 3 月供
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还款计划表把单笔月供拆解成逐月明细。对每一期还款，它会显示有多少用于支付利息、多少用于偿还本金，以及剩余的余额是多少。对于一笔30年期固定利率房贷，这就是360行，而且这一比例会随时间发生显著变化：第1个月，月供几乎全是利息；到第300个月，绝大部分已是本金。本工具可为任何固定利率贷款生成完整的表格。

计划表是如何生成的

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    输入贷款金额、利率和期限

    以中国一笔典型的30年期房贷为例，你可以输入250万元、年利率3.9%、30年。首期还款可设为任意日期，并按月还款计算。

  2. 2

    我们计算固定的月供金额

    采用标准等额本息公式 P × r / (1 − (1 + r)^−n)，其中 r 为月利率，n 为还款期数。

  3. 3

    每一行区分利息与本金

    利息 = 上期余额 × 月利率。本金 = 固定月供 − 利息。新余额 = 上期余额 − 本金。

  4. 4

    合计逐行累加

    计划表会跟踪累计利息和累计本金，让你看清本金与利息发生反超的临界点出现在哪里。

如何看懂还款计划表

任何固定利率房贷都有一个令人意外之处：余额在头几年下降得有多慢。原因很简单：利息是按未偿余额计算的，而余额在一开始时最高。

首行与末行对比（250万元，3.9%，30年）

期数 时间 月供 利息 本金 余额
1 第1个月 ¥11,791.71 ¥8,125.00 ¥3,666.71 ¥2,496,333
60 第5年 ¥11,791.71 ¥7,351.36 ¥4,440.35 ¥2,257,516
120 第10年 ¥11,791.71 ¥6,397.01 ¥5,394.70 ¥1,962,916
180 第15年 ¥11,791.71 ¥5,237.54 ¥6,554.16 ¥1,604,998
240 第20年 ¥11,791.71 ¥3,828.88 ¥7,962.83 ¥1,170,154
300 第25年 ¥11,791.71 ¥2,117.45 ¥9,674.25 ¥641,850
360 第30年 ¥11,791.71 ¥38.20 ¥11,753.51 ¥0.00

临界点

本金首次超过利息的那一期被称为临界点。对于一笔30年期、利率3.9%的贷款，它大约出现在第148期，也就是第12年前后。利率越低，临界点出现得越早；利率越高，则越靠后。

值得关注的合计

  • 30年累计还款总额： ¥4,245,014
  • 利息总额： ¥1,745,014
  • 利息占本金的比例： 69.8%
  • 前5年支付的利息： ¥465,018（占全部利息的26.6%）
  • 前5年偿还的本金： ¥242,484（仅占贷款的9.7%）

这张计划表有什么用

  • 看清提前还款的效果。 即便头一年每月只多还3,000元，也能把还款期限缩短好几年。
  • 规划转贷。 把现有贷款剩余的利息与另一家银行的新利率作比较。
  • 税务准备。 按自然年支付的利息可直接从表中读取。
  • 决定卖还是留。 知道任意月份的余额，就能判断自己已积累了多少房产净值。

导出与分享

计划表可打印，也可导出为CSV，因此你可以把它放进Excel或Google表格，再叠加提前还款方案、房产税、保险和物业费等项目。

常见问题

等额本息贷款每月都会偿还一部分本金，因此到期末余额归零。只还利息的贷款在初始阶段只支付利息，本金保持不变，直到本金一次性到期偿还或转为其他还款方式。

每月利息都按未偿余额计算。当余额接近最初的贷款金额时，利息会占去月供的大部分。一旦余额下降，本金所占的比例就会上升：起初缓慢，随后快得多。

适用。把期限改成任意整数年即可。计划表会按正确的行数重新计算（15年为180行，20年为240行）。月供会上升，但利息总额会大幅下降。

基础计划表只假设按计划还款。如需提前还款的情景，请使用房贷提前还款计算器，它会在本计划表之上叠加额外本金，并显示新的还清日期。

你输入的数据保留在浏览器会话中。计划表在你本地的设备上生成，离开页面后你输入的数值不会被保留。

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