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房屋净值计算器

步 1 / 3 房屋净值
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房屋净值是简单的算术：市场价值减去你仍欠的金额。不过，银行和理财顾问通常希望结合贷款价值比，以及银行实际允许你贷出的部分来看待它。输入你的估值和房贷余额，本计算器会返回房屋净值、贷款价值比（LTV），以及房屋中完全属于你的比例。

如何计算房屋净值

  1. 1

    输入估算的市场价值

    使用近期评估价，或来自房产门户网站（如贝壳找房、安居客）的自动估值。

  2. 2

    输入当前房贷余额

    请从最新的对账单中获取，而非原始贷款金额。

  3. 3

    查看净值与贷款价值比

    计算器会返回以元计的净值、以百分比计的净值，以及贷款价值比（LTV）。

  4. 4

    查看你的产权份额

    查看房屋中有多少完全属于你。如果你打算以此贷款，银行通常会把提取上限设定在房屋价值的 80–90%，因此可动用的净值通常低于总额。

净值、贷款价值比与你的产权份额

三个数字

  • 房屋净值 = 市场价值 − 房贷余额（＋任何二次抵押或留置权）。
  • 贷款价值比（LTV） = 房贷余额 ÷ 市场价值，以百分比表示。
  • 产权份额 = 100 − LTV：房屋中完全属于你的部分。

示例

房屋估值 ¥5,000,000，房贷 ¥3,000,000，无二次抵押：

指标 数值
房屋净值 ¥5,000,000 − ¥3,000,000 = ¥2,000,000
净值百分比 2,000,000 ÷ 5,000,000 = 40%
贷款价值比（LTV） 3,000,000 ÷ 5,000,000 = 60%

如果你打算用这部分净值贷款，银行会把综合贷款价值比（CLTV）限制在房屋价值的 80–90%。在此示例中，80% 的上限可贷出 ¥1,000,000，90% 的上限可贷出 ¥1,500,000，明显低于 ¥2,000,000 的净值总额。多数银行将上限设为 85% 以提供最优利率，信用较强者可放宽至 90%。套现再融资对普通贷款通常上限为 80%。

为什么市场价值是最难填的一项

  • 自动估值（AVM） 在成熟市场中通常与正式评估相差 3–7%，但在农村或独特房产上可能偏离 15–20%。
  • 近期可比成交 是最近 90 天内最好的快速核对方式。
  • 正式评估 费用约为 ¥1,000–¥3,000，在银行为房屋净值贷款或再融资放款前必须进行。

净值何时并不等于现金

  • 出售成本会吃掉房产价值的 6–10%（中介、契税、过户）。一套「净值 ¥2,000,000」的房屋，扣除成本后到手约 ¥1,800,000。
  • 通过房屋净值贷款或再融资动用净值，会把它重新变成债务，而非免费的钱。
  • 二次抵押、税务留置权和物业欠费会在银行放款前降低有效净值。

常见问题

若只需快速估算，可取两个不同门户网站（贝壳找房、安居客）自动估值的平均值。对于牵涉真金白银的决定（再融资、房屋净值贷款、出售），请付费请持证评估师评估。对于独特或农村房产，自动估值可能偏差 10%。

很少。厨房和卫浴改造在出售时平均可收回成本的 50–75%；增设泳池或定制项目收回的比例往往低得多。计入净值的增值是市场的裁定，而非你的发票金额。

会。如果房屋价值跌破房贷余额（负净值），贷款价值比就会超过 100%。这在 2008–2010 年间曾普遍出现。计算器会把负净值显示为一个负值。

会。请把二次留置权的余额加入总负债输入项；净值数字会扣除房屋上的全部债务，而不仅是第一抵押贷款。

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