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FHA 贷款计算器

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FHA 贷款具有独特的还款计算机制：需预先缴纳强制性的抵押贷款保险费（UFMIP），该费用已纳入贷款总额；每月还款额还需额外计入年度 MIP ；同时各县设有贷款额度上限，用于限制基础还款金额。输入房屋价格、首付款及利率后，本计算器可为您生成详细的月度还款明细，包括首期 MIP、年度 MIP、税费和保险等明细。

FHA 计算器的工作原理

  1. 1

    输入房价和首付款

    对于FICO评分>= 580的 FHA 借款人，首付款比例可低至3.5%。

  2. 2

    设定利率和期限

    可选择30年或15年固定利率贷款，亦提供 FHA 可调利率贷款。

  3. 3

    增加税费和保险费用

    年度房产税、灾害保险费以及（如业主委员会适用）月度会费。

  4. 4

    查看详细明细

    本金、利息、首期 MIP（计入余额）、年 MIP（包含在月供中）以及您的月度还款总额。

FHA MIP 概览（2024年费率表）

期限 LTV 年度 MIP 适用范围
30年 > 95% 0.55% 全贷款期限
30年 <= 95% 0.50% 全部贷款期限
15年 > 90% 0.40% 全贷款期限
15年 <= 90% 0.15% 全部贷款期限

预付 MIP 为每笔 FHA 购房贷款基础贷款金额的1.75%，无论贷款期限或 LTV 如何。该费用计入抵押贷款总额，无需借款人自掏腰包支付。

一个具体的例子

  • 房价：350,000美元
  • 首付款：3.5% = 12,250美元
  • 基础贷款：337,750美元
  • 预付 MIP：337,750美元 × 1.75% = 5,910.62美元（计入贷款）
  • 最终贷款余额：343,660.62美元
  • 按基数0.55%计算的年度 MIP：每月154.73美元
  • 在343,660.62美元上按7.00%利率、30年期计算的本金加利息：每月2,286.83美元
  • 加上税费（约375美元）+ 保险费（约150美元）+ 年度 MIP（155美元）= 每月约2,967美元（PITI + MIP）

FHA 与传统贷款的权衡

项目 FHA 传统贷款（PMI）
最低首付款 3.5%（FICO评分 >= 580） 3%（首次购房者）
MIP/PMI 持续时间 通常为整个贷款期限 在78% LTV 时解除
预付保费 1.75%（计入贷款） 无
信用灵活度 FICO评分低至500 通常需620分以上
贷款额度 按县设上限 conforming / jumbo 等级

常见错误

  • 在估算月供时忽略 UFMIP：该费用已计入贷款总额，因此会同时增加每期还款中的本金和利息部分。
  • 误以为 MIP 在80% LTV 时解除：对于2013年6月后发放且首付款低于10%的贷款，MIP 将在整个贷款期间持续生效；唯一解除的方式是再融资转为传统抵押贷款。
  • 无视县级贷款额度限制。 FHA 不会为超出当地上限的贷款提供资金；高成本地区（价值100万美元以上的房产）通常需申请大额常规贷款。

常见问题

对于2013年6月3日之后发放且首付款低于10 % 的贷款，该 MIP 将持续有效直至贷款期限结束；如需取消该条款，须将贷款转为传统抵押贷款（通常需达到20 % 的产权比例）。

大多数借款人会将这笔费用计入贷款金额。这1.75%的保费会在贷款交割时加到基础贷款金额上，因此您需要在整个抵押贷款期间连本带息偿还该金额。

FHA 的指导标准允许 FICO 信用评分低至500（首付10%）或580（首付3.5%）。个别贷款机构通常自行设定更高的门槛，达到620或更高。

不可以。FHA 要求该房产必须作为您的主要居所。若您居住于其中任意单元，可购买包含2至4个单元的建筑；但纯粹用于投资出租的房产不符合申请条件。

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