ARM 房贷计算器
可调利率房贷（ARM）会在引导期锁定较低利率，常见结构为 5/1、7/1 或 10/1，之后每年重置到与市场挂钩的利率。本计算器显示两个关键数字：固定年份内你支付多少，以及如果利率在首次调整时跳到你的压力测试假设，你会支付多少。两者之间的差额就是以美元表示的 ARM 风险。
如何建模 ARM
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1
输入贷款金额和期限
通常是首付后的完整本金，并按 30 年摊销。
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2
设置引导利率和固定期
诱导利率（例如 5.5%）适用于固定年份（5、7 或 10）。
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3
设置压力测试调整后利率
使用当前指数加利差，或使用终身上限：取决于你想看哪一种情况。
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4
读取两个月供和重置时余额
计算器先摊销引导期，然后按新利率和剩余期限重新摊销剩余余额。
读取 ARM 报价
ARM 产品写作 引导期 / 调整频率。5/1 ARM 固定 5 年，然后每年调整一次。7/6 ARM 固定 7 年，然后每 6 个月调整一次（现在在 SOFR 指数下属于标准做法）。
| 产品 | 固定年限 | 调整周期 | 典型用途 |
|---|---|---|---|
| 5/1 ARM | 5 | 1 年 | 计划在 5 年内卖房或再融资的购房者 |
| 7/1 ARM | 7 | 1 年 | 同上，缓冲期更长 |
| 10/1 ARM | 10 | 1 年 | 引导期长，相对 30 年固定利率折扣较小 |
| 5/6 ARM | 5 | 6 个月 | 以 SOFR 为指数的现代贷款 |
利率上限
多数 ARM 带有写作 首次/每期/终身 的上限结构，例如 2/2/5。这表示：
- 首次重置最多上跳 2%
- 之后每次重置最多上跳 2%
- 整个生命周期内最多比起始利率高 5%
把终身上限填入调整后利率字段，即可查看最坏情况月供。
真正的问题
ARM 只在你以引导利率持有它的那些月份里比固定贷款便宜。如果固定期结束时利率持平或下降，你赢。如果利率上升，月供激增可能非常猛烈。签约前一定要计算还清成本所需的持有时间（即收支平衡点）。
常见问题
美国新的 ARM 绑定纽约联储发布的 30 天平均 SOFR（Secured Overnight Financing Rate）。绑定 LIBOR 的 ARM 已在 2023 年逐步退出。
重置利率 = 指数 + 利差，并受你的贷款合同中各项上限约束。利差在贷款生命周期内固定（通常 2.25% 到 3.00%）；指数随市场变化。
会，每次调整后，剩余余额会按新利率在剩余期限内摊开，因此月供变化，但贷款仍按计划还清。
当引导利率折扣 × 你实际持有贷款的月数，超过之后任何利率上跳成本时。对持有 5 年且有 1% 折扣的情形，ARM 几乎总是胜出。
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