HELOC 计算器
Use your estimated market value, not the original purchase price.
房屋净值信贷额度允许您以房产净值为抵押借款，最高额度受贷款与房产价值之比共同设定的上限限制。输入您的房产价值、首套房按揭余额、信用评分及贷款机构 CLTV 限额后，计算器将显示贷款金额、额度使用期间的月付利息额以及还款开始后的月供总额。
如何估算 HELOC
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1
输入您的房屋价值和抵押贷款余额
请使用最近的评估价值或Zillow风格的估价数据，并参考您当前抵押贷款对账单中的还款金额。
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2
设置 CLTV 限制
大多数贷款机构将贷款与房产价值之比的上限设定为80%至90%。该计算器利用这一上限来计算您可借取的最大金额。
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3
取款及还款条款
典型的住房净值贷款（HELOC）具有10年提取期和10至20年的还款期，且采用浮动利率。
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4
查看支付场景
在提款阶段查看仅利息支付金额，而在还款阶段查看已完全摊销的支付金额。
HELOC 在数字中的运作原理
HELOC 是一种循环信贷额度，而非一次性贷款。您设有上限（即“额度金额”），在使用期间可随时借款、还款并再次借款。
行金额计算
Maximum line = (Home value × CLTV limit) − Current mortgage balance
示例：一套价值50万美元的住宅，抵押贷款金额为30万美元， CLTV 上限为85%：
Maximum line = (500,000 × 0.85) − 300,000 = 425,000 − 300,000 = $125,000
绘制与还款阶段
| 阶段 | 典型长度 | 支付类型 |
|---|---|---|
| 绘制 | 5–10年 | 仅对当前余额计息 |
| 还款期限 | 10–20年 | 本金加利息，全额分期偿还 |
在贷款发放阶段，5万美元余额按7.5%的年利率计算，每月还款额为50,000 × 0.075 / 12 = $312.50美元。一旦开始还款，在20年内以7.5%的利率偿还相同金额时，每月还款额将升至约$402.78美元。
可变利率敞口
大多数住房消费贷款（HELOC）的利率均以美国基准利率为基础，并加收一定利差（信用状况良好时，基准利率通常为基准利率加1%）。若基准利率上升100个基点，您的仅利息还款额将按比例增加。建议您将预算与基准利率加3%的情况进行压力测试。
需注意的费用与陷阱
- 提前终止费用：若在3年内终止使用，需支付账户额度的1%-2%。
- 年费：在抽奖期间，每年费用为 50 至 100 美元。
- 最低提款额度：部分贷款机构要求初始提款金额达到信贷额度的50%至75%。
- 一次性还款：旧有的住房净值贷款（HELOC）在结清时需支付全额余额，而非转为分期偿还——请仔细阅读相关披露条款。
常见问题
在透支期间，您仅需为实际借款金额支付利息，而非整个贷款额度。例如，对于总额为10万美元、已透支1万美元的贷款额度，仅需对1万美元部分计息；一旦开始还款，全部透支余额将逐步偿还，还款额将显著增加。
LTV 将每笔贷款与房屋价值进行比较。 CLTV 则将所有抵押权（包括首套房按揭、 HELOC 及任何第二按揭）的价值一并计入计算。若贷款机构将 CLTV 上限设定为85%，则仅能为 HELOC 提供融资，直至总债务达到该限额为止。
根据现行美国法律， HELOC 利息仅在资金用于购买、建造或显著改善作为贷款抵押物的房产时方可抵扣，并受合并抵押贷款债务上限限制。各司法管辖区的规定有所不同——建议咨询税务专业人士。
您可以将无担保债务（如信用卡欠款）转换为有担保债务（即您的房产）。若未能按时还款，贷款方有权收回房产。由于这种担保机制，HELOC（住房净值贷款）的费用更为低廉，因此这种权衡是真实的——仅在确信债务整合能降低总成本且您已有还款计划时方可使用该贷款。